banner

Een gebrek aan een huurwoning: wat nu?

In mijn laatste blog “Gebreken en huur woonruimte: hoe zit dat nu precies?” heeft u kunnen lezen wat de onderhoudsplichten van zowel huurder als verhuurder inhouden. Ik heb ook geprobeerd u handvatten te geven om te kunnen bepalen of er sprake is van een gebrek dat door de verhuurder dient te worden hersteld. Zoals in die blog aangekondigd, zal ik in deze blog proberen antwoord te geven op de vraag: hoe nu verder als er een gebrek aan de huurwoning is?

Kikplicht huurder


Een verhuurder kan een gebrek uiteraard niet herstellen als hij niet op de hoogte is van het feit dat er een gebrek aan de huurwoning is. Allereerst heeft de huurder daarom de plicht om het bestaan van een gebrek onverwijld aan verhuurder te melden. Van de verhuurder kan immers niet worden verwacht dat hij dagelijks de woningen die hij verhuurt inspecteert. Deze plicht wordt ook wel de ‘kikplicht’ genoemd.  Met de term ‘onverwijld’ wordt bedoeld dat de ontdekking van een gebrek zonder vertraging en dus zo snel mogelijk aan de verhuurder moet worden meegedeeld. Men moet overigens niet vergeten dat de kikplicht geldt voor ieder gebrek en dus ook voor de gebreken die niet door de verhuurder hoeven te worden hersteld omdat deze bijvoorbeeld door toedoen van de huurder zijn ontstaan.

Als de huurder het gebrek niet meteen aan de verhuurder meldt (en dus niet ‘kikt’), kan de verhuurder hem aansprakelijk stellen voor de schade die ontstaat als gevolg van deze nalatigheid. Ontstaat er bijvoorbeeld lekkage aan het dak van een huurwoning door een zware storm en meldt huurder dit pas na een week waardoor de schade aan het dak (en de woning) groter is geworden, kan de verhuurder de huurder aansprakelijk houden voor de door hem gemaakte extra kosten om de grotere (en daardoor duurdere) reparatie uit te voeren.

In mijn vorige blog noemde ik niet alleen twee belangrijke (hoofd)verplichtingen van de verhuurder maar ook een belangrijke verplichting van de huurder, namelijk de onderhoudsplicht van de huurder. Naast de onderhouds- en kikplicht van de huurder, heeft de huurder echter ook de verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Het niet (tijdig) melden van een gebrek aan de huurwoning (en daarmee dus het schenden van de kikplicht), kan in sommige gevallen ook worden aangemerkt als schending van de verplichting zich als goed huurder te gedragen. Dit laatste kan voor een rechter reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden.

Het is dus van groot belang om ieder gebrek zo snel mogelijk aan de verhuurder te melden.

Herstelplicht van de verhuurder

Zoals opgemerkt in mijn vorige blog, is één van de belangrijke (hoofd)verplichtingen van een verhuurder het herstellen van gebreken aan de huurwoning. Zodra de huurder de verhuurder op de hoogte heeft gebracht van de aanwezigheid van een gebrek, is verhuurder dan ook verplicht dit gebrek te verhelpen. De wet bepaalt niet op welke manier en/of binnen welk tijdsbestek de verhuurder het gebrek moet verhelpen. Dit hangt namelijk af van de concrete feiten en omstandigheden van het geval.

In het hiervoor genoemde voorbeeld van een door een zware storm veroorzaakte lekkage aan een dak, zal de verhuurder sneller actie moeten ondernemen dan bijvoorbeeld in het geval dat er sprake is van schimmelvorming in de badkamer.

Een verhuurder is echter niet altijd verplicht een gebrek op verzoek van een huurder te verhelpen. Verhuurder is bijvoorbeeld niet tot herstel verplicht:

  • indien herstel van een gebrek zodanig hoge kosten met zich mee zal brengen, dat dit in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kan worden verlangd of

  • indien herstel van het gebrek onmogelijk is of

  • indien de gebreken zijn ontstaan door toedoen van de huurder zelf.

Actiemiddelen

Maar wat nu als de verhuurder weigert het gebrek te verhelpen of de uitgevoerde werkzaamheden onsuccesvol zijn gebleken? De wet geeft de huurder in een dergelijk geval drie actiemiddelen:

  1. het starten van een procedure bij de kantonrechter om daarmee de verhuurder alsnog te dwingen om zijn verplichtingen na te komen. In spoedeisende gevallen (bijvoorbeeld als het dak zo erg lekt dat het water langs de muren loopt) is het mogelijk om hiervoor een kort geding te voeren;

  2. de huurder kan de noodzakelijk herstelwerkzaamheden uiteindelijk zelf uitvoeren en de in dit kader gemaakte kosten verrekenen met de huur;

  3. de huurder kan de huur opschorten en (a) in geval van sociale huur bij de kantonrechter of de Huurcommissie en (b) in geval van geliberaliseerde huur bij de kantonrechter, om huurprijsvermindering verzoeken.

Nakoming vorderen
Indien één van de bij een overeenkomst betrokken partijen zijn/haar verplichting(en) niet nakomt, kan de andere partij de rechter om nakoming verzoeken. Dit geldt ook bij een huurovereenkomst. De huurder kan dus de rechter verzoeken om verhuurder te dwingen om zijn verplichting tot herstel van het gebrek na te komen. Daarbij kan de huurder vorderen om verhuurder te veroordelen tot betaling van dwangsommen indien hij het vonnis niet nakomt.

Herstelwerkzaamheden zelf uitvoeren
 
Verhelpt de verhuurder het door de huurder gemelde gebrek niet binnen redelijke tijd, heeft de huurder het recht om dit zelf te doen en de daarmee gemoeide kosten te verreken met de huur. Dit wordt ook wel het ‘zelfverhelpingsrecht’ genoemd. De huurder hoeft hiervoor niet vooraf toestemming aan de verhuurder en/of de rechter te vragen.

Het recht om zelf de herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren ontstaat wel pas op het moment dat de verhuurder in verzuim is. Dit betekent dat de huurder schriftelijk aan de verhuurder moet hebben verzocht om het gebrek te herstellen en de verhuurder hiervoor een redelijk termijn moet hebben gegund. Op het moment dat de verhuurder de door de huurder gegeven termijn laat verstrijken zonder een begin te maken met herstel van het gebrek, is verhuurder in verzuim.

Bij het zelf (laten) verrichten van herstelwerkzaamheden loopt huurder wel enkele risico’s, zoals onder andere:

  • indien verhuurder toch aan kan tonen dat hij bezig was met het verhelpen van het gebrek (indien hij bijvoorbeeld druk doende was met het onderzoeken van de oorzaak van het gebrek en/of de reparatiemogelijkheid), kan de huurder de kosten niet verrekenen met de huur;

  • indien blijkt dat de door de huurder gemaakte kosten onredelijk hoog zijn, kan slechts een deel van de kosten met de huur worden verrekend;

  • de reparatiekosten moeten door de huurder worden voorgeschoten; deze kunnen pas nadat ze zijn gemaakt worden verrekend.

Betaling van huur opschorten en evenredige huurprijsvermindering
Zolang de verhuurder een gebrek niet verhelpt, kan de huurder zijn verplichting tot betaling van de huur opschorten. Huurder dient er wel op bedacht te zijn dat het opschorten van huurbetaling alleen maar een uitstel van betaling is. Dit betekent dat zodra het gebrek verholpen is, huurder alle achterstallige huur dient te voldoen.

Als er een gebrek bestaat dat het huurgenot vermindert, biedt de wet de mogelijkheid om een aan de vermindering van het huurgenot evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen.

Voorbeeld: Een huurwoning heeft vijf kamers, waarvan de woonkamer vergelijkbaar is met de oppervlakte van twee van de overige kamers. Van de woonkamer is de houten vloer in zo’n slechte staat dat het niet veilig is om de kamer te betreden. In dat geval is een huurprijsvermindering van 40% redelijk.

Voordat men om huurprijsvermindering verzoekt, moet men bedacht zijn op het feit dat niet alle gebreken zorgen voor een vermindering van het huurgenot en dus ook niet zullen leiden tot huurprijsvermindering. Lichte schimmelvorming in de badkamer, verwaarloosd schilderwerk of een verzakking van de tuin zullen niet snel een huurprijsvermindering rechtvaardigen.

Zodra verhuurder het gebrek dat vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft verholpen, dient huurder de oorspronkelijke huurprijs weer te voldoen.

Afsluiting

In deze blog zijn de kikplicht van de huurder én de actiemiddelen om de verhuurder ertoe te bewegen over te gaan tot herstel van gebreken aan het gehuurde aan bod gekomen. Toch is met deze en mijn vorige blog nog niet de volledige gebrekenregeling in het huurrecht aan bod gekomen. De huurder heeft bijvoorbeeld in sommige gevallen ook nog recht op een schadevergoeding en/of kan de huurovereenkomst ontbinden wegens een gebrek. Voor uitleg over deze twee onderwerpen nodig ik u hierbij graag uit om ook mijn volgende blog weer te lezen.

Heeft u over het bovenstaande en over hetgeen beschreven in mijn vorige blog (al) vragen, neemt u dan gerust contact met mij op.

Bertine van den Heuvel-van Dijk LLB

terug naar overzicht