banner

Gebreken en huur woonruimte: hoe zit dat nu precies?

Het onderwerp ‘huur van een woning’ is een leuk onderwerp voor een discussie tijdens een verjaardag of een borrel. Iedereen kent de uitspraken dan wel: “een huurder wordt altijd beschermd” of "als er een gebrek is, moet de verhuurder dat maar oplossen”. Maar is dat laatste wel waar?

Verplichtingen verhuurder


Een verhuurder heeft in het huurrecht – naast de voor de hand liggende verplichting om de woning aan de huurder ter beschikking te stellen - nog twee belangrijke (hoofd)verplichtingen, namelijk:

  1. het in goede staat van onderhoud houden van de huurwoning en

  2. gebreken aan de huurwoning verhelpen.

Gebreken


Om te kunnen bepalen of er sprake is van een gebrek die de verhuurder moet verhelpen, is het van belang om te weten wat volgens de wet nu eigenlijk een gebrek is. De wettelijke definitie van het begrip ‘gebrek’ is:

“een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Helaas zijn we met deze wettelijke definitie nog niet veel verder. Naast het feit dat de wettelijke definitie vrij lang is, geeft deze ook een nogal ruime betekenis aan het begrip ‘gebrek’. De feiten en omstandigheden moeten daarom uitmaken of er sprake is van een gebrek.

Bij de bepaling of er sprake is van een gebrek kunnen de door de wetgever gegeven voorbeelden wellicht een uitkomst bieden. De door de wetgever genoemde voorbeelden zijn: slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, ongedierte of een door de gemeente aan de betreffende woning gegeven bestemming waardoor het normale gebruik als woonhuis onmogelijk wordt. Inmiddels zijn er ook voorbeelden te vinden in verschillende door rechtbanken gewezen uitspraken. Twee van deze voorbeelden zijn: het plaatsen van een deur naar de trappenhal van huurders kan een gebrek opleveren of het feit dat een huurder de huurwoning onvoldoende kan koelen.

Ondanks de ruime betekenis van het wettelijk begrip gebrek, moet men niet vergeten dat niet alles een gebrek in de zin van de wet oplevert. Niet alle woningen zijn hetzelfde en niet alle woningen leveren dus hetzelfde woongenot op. Daarom zijn niet alleen de feiten en omstandigheden van belang bij de vaststelling van een gebrek, maar is beantwoording van de vraag ‘welk genot mag een huurder verwachten?’ mede cruciaal. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat bij beantwoording van deze vraag het gaat om welk genot een willekeurige huurder in zijn algemeenheid van een goed onderhouden soortgelijke woning mag verwachten. Het gaat er dus niet om welk genot de specifieke huurder met zijn kennis en wetenschap over de woning mocht verwachten van die specifieke woning. In – wat lijkt – nagenoeg gelijke feiten en omstandigheden, kan er na beantwoording van de laatste vraag toch sprake zijn van een andere uitkomst.

Dat er niet altijd sprake is van een gebrek welke door de verhuurder dient te worden verholpen, blijkt inmiddels ook uit diverse uitspraken van kantonrechters. Zo leveren het ontbreken van automatische deuropeners in een complex met seniorenwoningen, een grote boom in de tuin van de buurman of een complete verzakking van de tuin van de huurwoning geen gebrek in de zin van de wet op. Er is uiteraard ook geen sprake van een gebrek als de beperking van het genot door de huurder zelf wordt/is veroorzaakt of welk gebrek aan de huurder kan worden toegerekend. Klachten ontstaan doordat er te weinig is geventileerd, kan bijvoorbeeld geen gebrek opleveren welke door de verhuurder dient te worden verholpen.

Onderhoud aan de huurwoning

Onderhoudsplicht verhuurder
De wet spreekt alleen over de verplichting van verhuurder tot het verhelpen van gebreken; er wordt in de wet niet gesproken over een verplichting van verhuurder tot het verrichten van onderhoud. Toch is een aanspraak van huurder op behoorlijk onderhoud wel uit de gebrekenregeling op te maken. Een verhuurder zal immers preventief onderhoud moeten verrichten om gebreken te voorkomen. Het is helaas voor de huurder niet mogelijk om het verrichten van preventief onderhoud door verhuurder af te dwingen.

Onderhoudsplicht huurder
De verhuurder is niet verantwoordelijk voor al het onderhoud of herstel van alle gebreken. De huurder heeft namelijk zelf ook een onderhoudsplicht waardoor de huurder gebreken die als kleine herstellingen zijn te beschouwen zelf moet verhelpen. Bij ‘kleine herstellingen’ gaat het om reparaties of onderhoud die geen al te hoge kosten en/of specialistische kennis met zich meebrengen. Het binnenschilderwerk valt echter ook onder de onderhoudsplicht van huurder.

Op de website van Rijksoverheid.nl staat meer informatie over onderhoud. U vindt op deze site tevens een overzicht met onderhoudstaken en het Besluit kleine herstellingen.

Er is een gebrek, wat nu?

Maar wat nu als er onverhoopt sprake is van een gebrek aan de huurwoning en verhuurder, ondanks een verzoek van huurder, weigert het gebrek te verhelpen of de door of namens verhuurder uitgevoerde werkzaamheden onsuccesvol zijn gebleken? Kan de huurder in dat geval de verhuurder dwingen om het gebrek te verhelpen?

De wet biedt de huurder actiemiddelen wanneer de verhuurder niet aan zijn verplichtingen voldoet. Over welke actiemiddelen de huurder beschikt, schrijf ik in mijn volgende blog. Hierbij nodig ik u dan ook graag uit om ook deze blog weer te lezen.

Heeft u over het bovenstaande (al) vragen, neemt u dan gerust contact met mij op.

Bertine van den Heuvel-van Dijk LLB  

terug naar overzicht