banner

Projectontwikkelaar tegen verkoper: u mag geen bezwaar maken!

Het is een situatie die in de praktijk vaak voorkomt: een grondeigenaar verkoopt een stuk van zijn grond aan een projectontwikkelaar die op de grond woningen en/of bedrijfspanden wil (laten) bouwen. De projectontwikkelaar wil dan natuurlijk niet dat de verkoper moeilijk gaat doen over de bouwplannen. Hij neemt daarom vaak een monddoodclausule in de koopovereenkomst op. Maar wat is dat precies voor een clausule? En hoe ver mag die gaan?

Wat is het?

De naam geeft het al een beetje aan. Deze clausule heeft als doel te voorkomen dat de verkoper de ruimtelijke ontwikkelingen die op de verkochte grond zullen gaan plaatsvinden zal tegenhouden of vertragen. De verkoper zou bijvoorbeeld een zienswijze kunnen indienen tegen de wijziging van het bestemmingsplan, bezwaar kunnen aantekenen tegen de omgevingsvergunning voor bouwen of in beroep kunnen gaan tegen het bestemmingsplan. Dat wil de projectontwikkelaar natuurlijk niet.

U moet zich daarbij realiseren dat de verkoper van de grond vaak degene is die het meeste nadeel van de ontwikkelingen zal ondervinden en daarom in een bestuursrechtelijke procedure degene zal zijn die het best in de positie is om een zienswijze in te dienen, bezwaar te maken of beroep in te stellen. 

De monddoodclausule is de afspraak met de verkoper dat hij van deze mogelijkheden geen gebruik zal maken. Om deze afspraak kracht bij te zetten wordt meestal overeengekomen dat de verkoper een boete verschuldigd is als hij toch bijvoorbeeld zienswijzen indient, bezwaar maakt of beroep instelt. Verder wordt meestal afgesproken dat de verkoper die monddoodclausule aan zijn rechtsopvolgers moet opleggen in de vorm van een kettingbeding. Op die manier voorkomt de projectontwikkelaar dat opvolgers van de verkoper wél rechtsmiddelen tegen de ontwikkelingen zullen aanwenden.

Mag het eigenlijk wel?

Zo’n monddoodclausule gaat best ver. Het zorgt ervoor dat belanghebbenden bijna niet naar de rechter kunnen en zullen stappen. Uit de rechtspraak blijkt dan ook dat een monddoodclausule vaak niet standhoudt.

Zo gaf de rechter in een uitspraak uit 2007 al aan dat het beding nietig is. De rechter kwam tot dit oordeel, omdat het beding niet alleen voor de verkoper gold maar ook voor zijn rechtsopvolgers en hun rechtsopvolgers (een kettingbeding). Dat klemde nog meer omdat de bouw- en ontwikkelingsplannen maar vaag waren omschreven en nog ‘wenselijk geachte wijzigingen’, die niet nader waren omschreven, konden worden aangebracht.

In 2010 oordeelde de rechter in deze zaak dat het beding wel geldig was. Daarbij speelde een rol dat het beding niet de strekking had om derden (bijvoorbeeld de rechtsopvolgers) af te houden van een bestuursrechtelijke actie. Daarnaast was ook duidelijk waar de clausule op zag, namelijk de ligplaatsvergunning voor een woonark met een botenloods.

In 2012 oordeelde de rechter nog een keer dat de monddoodclausule nietig was. Opnieuw was problematisch dat de clausule ook op de rechtsopvolgers en de ‘toekomstige uitbreiding van het bedrijf’ zag.

Het zijn alle drie wat oudere uitspraken. Toch blijkt uit een recente uitspraak van het gerechtshof in Den Bosch dat die uitspraken nog steeds relevant zijn. Het ging daar om een monddoodclausule die bepaalde dat de koper nu en in de toekomst geen beroep of bezwaar mocht aantekenen tegen het uitoefenen van een bedrijf dan wel een mogelijke bewoning. Dit gold ook voor de rechtsopvolgers van de koper. De rechtbank oordeelde dat het beding onaanvaardbaar was. Mogelijke kopers van het pand zouden het pand alleen kunnen verkrijgen door afstand te doen van hun recht om in beroep te gaan. Dat is in strijd met onder meer artikel 17 van de Grondwet: ‘niemand kan tegen zijn wil worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent’. De clausule is daarom nietig en geldt dus niet.

Het gerechtshof geeft de rechtbank gelijk. Het lijkt daarbij nog wel wat ruimte voor de monddoodclausule te laten. Het geeft namelijk aan dat de rechtbank niet heeft gezegd dat het beding per definitie niet mag. Dat is wel het geval voor een beding dat zo ver als het huidige beding gaat. 

Wat mag nu wel? 

Vooropgesteld moet worden dat de Hoge Raad zich nog niet over de monddoodclausules heeft uitgelaten. Uit de uitspraken van de ‘lagere’ rechters (het gerechtshof en de rechtbank) blijkt in ieder geval dat een clausule die én betrekking heeft op de rechtsopvolgers én ziet op niet-concrete plannen in principe nietig zal worden verklaard. Het is dan ook het meest veilig om ervoor te zorgen dat de monddoodclausule enkel ziet op concrete (bouw)plannen en alleen geldt voor de partijen van de koopovereenkomst. De formulering van de clausule is daarom zeer belangrijk. Hoe concreter en preciezer het beding is, hoe kleiner de kans dat het nietig wordt verklaard. 

Mocht u vragen hebben over de monddoodclausule en of andere vragen, neem dan gerust contact met mij op!

Mr. Robert van Huussen

terug naar overzicht

concept en design