banner

De super en het warenhuis. Tijden veranderen voor detailhandel.

In de oorspronkelijke plannen voor Leidsche Rijn Centrum, Kern en Zuid is een winkelcentrum voorzien voor dagelijkse boodschappen in het gedeelte Zuid. In het gedeelte Centrum is het de bedoeling een kernwinkelcentrum te realiseren.

 In de toelichting op het bestemmingsplan is het volgende vermeld:

‘In Leidsche Rijn Centrum Zuid komt een buurtwinkelcentrum (ongeveer 6.250 m2 bvo). Dit (…)is bedoeld voor de dagelijkse boodschappen voor de bewoners van Leidsche Rijn Centrum en de omliggende woongebieden. Het is daarmee complementair aan het grote kernwinkelgebied. Dit winkelcentrum zal bestaan uit twee supermarkten aan de uiteinden met daartussen ruimte voor onder andere speciaalzaken. (…)’.

In Zuid dus twee “trekkers” op de uiteinden (supermarkten) en daartussenin speciaalzaken voor “….de dagelijkse boodschappen…..” voor de bewoners van het  Centrum en omgeving.

In het gedeelte Kern was het de bedoeling om aan een plein, in het midden, een groot warenhuis te vestigen.

En dan besluit de gemeente Utrecht om de plannen te wijzigen en toe te staan dat zich een gigant van een supermarkt vestigt in het gedeelte Kern op de plek van het warenhuis. Waarom? Omdat het de projectontwikkelaar niet lukt om op de plek die daarvoor was voorzien, een partij te vinden voor een warenhuis. Wel was Jumbo bereid om er een grootschalige Foodmarket te starten.

Weg buurtwinkel. Change of plans.
Ondermeer gaf de gemeente als reden op:

Supermarkten zijn belangrijke trekkers, ook voor stadsdeelcentra. Alternatieven van gelijke orde zijn er op dit verzorgingsniveau in de huidige marktsituatie maar beperkt voorhanden. Moderne supermarkten verlengen de gemiddelde verblijfsduur van bezoekers, wat leidt tot hogere bestedingen en (indirect) meer werkgelegenheid. Behalve dagelijks een niet-dagelijkse winkels profiteren ook andere functies nadrukkelijk van hun wervingskracht, zoals dienstverlening, horeca, leisure en cultuur.

Reguliere supermarkten worden primair doelgericht bezocht voor de dagelijkse boodschappen en slechts in beperkte mate gecombineerd met recreatief winkelen en/of horecabezoek. De meerwaarde voor Leidsche Rijn Centrum is dus relatief bescheiden.

De spin-off van een Foodmarkt op het centrum zal door haar aard (foodspecialiteiten, horeca, sfeer, productdemonstraties) en doelgroepen (modaal-plus, deels recreatief bezoekmotief) groter
Winkeliers uit de omgeving van Leidsche Rijn stapten naar de rechter. Zij vinden dat de gemeente onrechtmatig handelt. Er zou in de loop van de jaren meermaals door de gemeente zijn meegedeeld dat er geen grootschalige Foodmarket in het gedeelte Kern zou komen. Zij zijn onaangenaam verrast door de aangepaste plannen. Op basis van de oorspronkelijke plannen hebben zij aanmerkelijke investeringen gedaan in omliggende winkelcentra . Die investeringen renderen nu minder. Hadden zij van de huidige plannen geweten, dan hadden zij andere beslissingen genomen. De gemeente heeft voorts gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel en in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. De winkeliers wezen de rechter op het hierboven weergegeven citaat uit het bestemmingsplan aangaande “dagelijkse boodschappen” in het gedeelte Zuid.


Winkeliers: .....let op uw saeck
De Kort Gedingrechter oordeelde onder meer als volgt:

Met de gemeente en de ontwikkelaars is de voorzieningenrechter van oordeel dat het gemeentelijk beleid waaronder het detailhandelsbeleid, waar de winkeliers zich op beroepen, inmiddels is achterhaald door de vaststelling van het huidige bestemmingsplan.

De winkeliers mogen (als ondernemers) geacht worden bekend te zijn met het bestemmingsplan. Daarin is opgenomen dat het bestemmingsplan geen branches of segmenten vastlegt maar dat het uitgangpunt is een winkelcentrum met diverse winkelpanden, waarbij ruimte is voor enkele grote winkelpanden voor de trekkers op strategische punten.

Uit het bestemmingsplan valt niet op te maken dat een megasuper, zoals Jumbo Foodmarket, uitgesloten was of dat de vestiging van een megasuper niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan.

Uit de inhoud van het bestemmingsplan konden de winkeliers dus niet opmaken of het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat wijziging van de plannen ten gunste van een foodontwikkeling uitgesloten was.

Klik hier voor de hele uitspraak.

Mocht de rechter dan zomaar voorbijgaan aan het citaat uit het bestemmingsplan waarin is opgenomen dat voor de dagelijkse boodschappen het gedeelte Zuid van het bestemmingsplangebied was aangewezen? Tja, dat kan. Want dat citaat staat in de toelichting van het plan. Zo’n toelichting heeft geen tot amper bindende werking. Bindende werking hebben alleen maar de bouw- en de gebruiksbepalingen van een bestemmingsplan. Vooral ook die gebruiksbepalingen dus in de gaten houden.

Mr. Henk Braak

terug naar overzicht