Compensatie voor een lage hypothecaire rente

Een aantal jaren terug was de hypothecaire rente historisch laag. Vele woningkopers en -eigenaren hebben de rente toen voor een lange periode vastgezet en plukken daar nog steeds de vruchten van. Intussen zijn de vaste lasten, waaronder de kosten voor huisvesting, namelijk flink gestegen. In echtscheidings- en mediationtrajecten is er daarom steeds meer aandacht voor het meenemen van de lage hypothecaire rente en de compensatie voor het voordeel dat deze rente met zich meebrengt. Dit blog behandelt deze ontwikkelingen en geeft handvaten voor aan de mediation- of onderhandelingstafel.

Splitsing van het hypotheekrentecontract

In het meest gunstige geval biedt de hypotheekverstrekker de mogelijkheid om de bestaande renteovereenkomst in twee gelijke delen te splitsen. Daarmee hebben beide partijen voordeel van de lage rente en hoeven zij elkaar niet te compenseren. Na de splitsing hebben zij – wat de hypothecaire rente betreft – namelijk een gelijke positie.

Hypotheekverstrekkers zijn echter niet verplicht om aan splitsing mee te werken. Het weigeren van splitsing is dan ook niet in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De praktijk leert echter dat hypotheekverstrekkers steeds meer meewerken aan splitsing. Om conflicten over compensatie te voorkomen is het daarom goed als partners eerst nagaan of de hypotheekverstrekker openstaat voor splitsing.

Meenemen van de hypothecaire rente

Het kan voorkomen dat de hypotheekverstrekker niet aan de splitsing meewerkt. In dat geval neemt één van de partners vaak de lage hypothecaire rente over of mee. Dit kan deze partner een significant financieel voordeel opleveren ten opzichte van de andere partner. Dat kan reden zijn om compensatie voor het voordeel van de lage hypothecaire rente mee te nemen in de gezamenlijke onderhandelingen bij scheiding.

Handvaten uit de rechtspraktijk

De jurisprudentie biedt tot op heden weinig houvast. Er zijn op het moment drie uitspraken verschenen over de hypotheekrentecompensatie. Hieruit blijkt dat in zijn algemeenheid niet op voorhand kan worden geoordeeld dat de aanspraak op rentevergoeding kansloos is (Rb. Limburg 19 oktober 2023).

Desondanks zijn rechters terughoudend in het toewijzen van het verzoek tot compensatie. De uitspraak in alle drie voorgenoemde zaken is namelijk afwijzing van het verzoek. Redenen daartoe zijn:

• verzoeker kan niet bewijzen dat hij de woning zelf zou kunnen overnemen zodat het niet reëel is verzoeker te compenseren voor een voordeel dat hij zelf nooit te gelde had kunnen maken ( Limburg 19 oktober 2023; Rb. Noord-Nederland, 24 november 2023; Rb. Rotterdam 23 april 2024);
• de overwaarde van de woning staat niet vast ( Limburg 19 oktober 2023);
• het ontbreken van een juridische grondslag voor het verzoek tot compensatie ( Noord-Nederland, 24 november 2023);
• verzoeker heeft geen ander koopwoning op het oog waardoor niet bekend is welk bedrag verzoeker tegen welk rentepercentage wil lenen ( Rotterdam 23 april 2024).

Met het oog op deze jurisprudentie treft een verzoek tot compensatie naar alle waarschijnlijkheid geen doel, indien een van de bovenstaande redenen zich voordoet.

Handvaten uit de literatuur

Dat de compensatie nog geen uitgemaakte zaak is in de jurisprudentie betekent niet dat het geen rol speelt bij mediation of onderhandelingen in het licht van de (echt)scheiding. Daarom hebben R. Smit en J.O. Horsthuis een artikel geschreven (Compensatie hypotheekrentecontract, een praktische verkenning voor de scheidingspraktijk, EB 2024/20) met enkele handvaten voor de praktijk. Deze zijn te verdelen in factoren betreffende het bestaan van een recht op compensatie en factoren betreffende de hoogte van de compensatie.

Factoren betreffende het bestaan van een recht op compensatie
Eén van de factoren die pleit voor compensatie van de vertrekkende partner (degene die de renteovereenkomst niet overneemt) is de omstandigheid dat beide partners de gezamenlijke woning en het rentecontract kunnen overnemen. Deze factor is te herleiden uit de bovengenoemde jurisprudentie. Daarnaast pleit omzetting van de bestaande hypothecaire lening met hoge rente naar een lening met een lagere rente waarbij een boetrente is voldaan die op beide partners heeft gedrukt, voor compensatie van de vertrekkende partner.

Is de lage rente echter het gevolg van timing of toeval hebben de partners geen extra kosten gemaakt om een gunstige rente te bemachtigen. In dat geval ligt het toekennen van een vergoeding minder voor de hand. Ook het hebben van onvoldoende leencapaciteit en/of het betrekken van een huurwoning of een woning met een nieuwe partner geven geen aanleiding tot compensatie. Compensatie is namelijk niet reëel als de vertrekkende partner het voordeel van de lage rente niet te gelde kan maken.

Factoren betreffende de hoogte van de compensatie
Het vaststellen van de compensatie is ingewikkeld. Bij het bepalen van de compensatie kunnen partners rekening houden met: de hypotheekvorm, de duur van de rentevastperiode van de achterblijvende partner ten opzichte van de vertrekkende partner, fiscaal voordeel in verband met hypotheekrenteaftrek en de tijdswaarde van geld.

Wat het vaststellen van de hoogte van de compensatie verder bemoeilijkt is dat de achterblijvende partner niet (volledig) verantwoordelijk gehouden kan worden voor het beleid van hypotheekverstrekkers. Daarnaast is dat het niet te overzien hoelang de achterblijvende partner het voordeel van de lage rente benut. Er kunnen verschillende redenen zijn dat deze partner voor het verloop van de volledige looptijd van het rentecontract verhuisd. Door deze onzekerheid kan het onredelijk zijn om de compensatie aan de hand van de volledige looptijd te bepalen.

Conclusie

Over compensatie voor een lage hypothecaire rente is het laatste woord nog niet gesproken. Daarom doen partners er goed aan om het rentecontract bespreekbaar te maken in het (echt)scheidings- of mediationtraject. Eén van onze familierecht advocaten of onze mediator staan u daar graag in bij. Neem daarvoor contact op met onze specialisten.