Huurrecht

De situatie waar wij nu mee te maken hebben, heeft zich nog niet eerder voorgedaan. Zowel de rechtspraak als de wet voorziet niet direct in een corona-situatie. Daarom zal op basis van de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de algemene mogelijkheden die de wet ons biedt moeten kijken wat mogelijk is. Een drietal mogelijkheden:

Huurprijsvermindering

Om hier aanspraak op te doen, moet sprake zijn van een gebrek aan het gehuurde. In de wet wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen een ‘defect’ en een ‘omstandigheid’. In het geval van het coronavirus zou een dergelijke ‘omstandigheid’ ten gevolge kunnen hebben dat de huurder een aan het gebrek evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen.

Schadevergoeding

Als het gebrek wordt veroorzaakt door een bewuste tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van de belangrijkste verplichting uit huurovereenkomst – het ter beschikking stelling van het gehuurde aan de huurder – kan een huurder aanspraak maken op een schadevergoeding.

Onvoorziene omstandigheden

Dit betreft omstandigheden die bij het sluiten van de huurovereenkomst niet zijn voorzien en welke niet aan de huurder kunnen worden toegerekend. De rechter kan bij een beroep op onvoorziene omstandigheden de huurovereenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden. Dit wordt in de praktijk zeer terughoudend toegepast, maar een succesvol beroep op deze bepaling is gezien de coronacrisis waarin wij ons bevinden niet uitgesloten.

Alles over huur, huurcontracten en nieuwe corona-maatregelen

In het geval van corona heeft opschorten van de huur van uw bedrijfsruimte geen zin. Het nakomen van de huurovereenkomst zou immers neerkomen op het ongedaan moeten maken van de overheidsmaatregelen.

Meer weten over deze situatie? Lees alles over huur, huurcontracten en nieuwe coronamaatregelen in ons blog en blijf op de hoogte met onze andere blogs over huurrecht. Voor verdere hulp bij uw kwestie kunt u een gratis kennismakingsgesprek aanvragen met een van onze specialisten:

Gratis kennismaken

Indien er een huurachterstand van drie maanden of meer ontstaat, levert dit een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Een rechter zal in dat geval naast de ontbinding van de huurovereenkomst waarschijnlijk ook ontruiming van de bedrijfsruimte vorderen.

Voorgaande is echter de ‘normale’ situatie. Nu de coronacrisis een zeer bijzondere situatie oplevert, is het niet met zekerheid te zeggen of deze ‘drie maanden regel’ gedurende de coronacrisis de maatstaf voor de rechters zal blijven.

Alles over huur, huurcontracten en nieuwe corona-maatregelen

In veel huurovereenkomsten – of in de algemene bepalingen – is een bepaling met betrekking tot overmacht opgenomen. Ook zijn vaak de gevolgen van overmacht hierin opgenomen. Huurders en verhuurders doen er daarom goed aan om de huurovereenkomst en de algemene bepalingen te raadplegen.

Indien er contractueel niets is overeengekomen, vallen partijen terug op de wet. De beoordeling of sprake is van overmacht vindt dan altijd plaats aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Een veelvoorkomend voorbeeld hiervan zijn de restaurants die een bezorg- of afhaaldienst starten, hetgeen nu nog wel is toegestaan. Indien een restaurant dit niet doet terwijl het wel tot de mogelijkheden behoort, zal een beroep op overmacht om onder de huurbetaling uit te komen waarschijnlijk geen kans van slagen hebben.

Steeds meer bedrijven laten weten tijdelijk hun deuren te sluiten, zonder dat zij hiertoe verplicht zijn. Dit betekent dat zij de gehuurde bedrijfsruimte tijdelijk niet gebruiken. Dit zal vaak strijd opleveren met een uit de huurovereenkomst voortvloeiende ‘exploitatieverplichting’.

Indien de bedrijfsvoering van de huurder het onmogelijk maakt om het bedrijf voort te zetten, is het goed mogelijk dat verhuurder de huurder niet aan de exploitatieverlichting zal kunnen houden en dat een beroep op overmacht – in verband met de gezondheidsrisico’s die corona met zich meebrengt – een kans van slagen heeft.

Alles over huur, huurcontracten en nieuwe corona-maatregelen

Op 24 maart 2020 hebben brancheverenigingen van verhuurders (IVBN, NRW, Vastgoed Belang en VGO) en huurders (Detailhandel Nederland en NRW) een voorlopig akkoord bereikt.

Hierin roepen zij huurders en verhuurders op om met elkaar in gesprek te gaan en de volgende guidelines zo veel mogelijk in acht te nemen:

• Kwartaalhuren voor Q2 die per 1 april 2020 ingaan worden omgezet in maandhuren;
• Waar nodig krijgen retailers uitstel van betaling voor de huur van 1 april tot 20 april 2020;
• Als er al huurnota’s zijn verstuurd, worden die niet geïncasseerd tot 20 april 2020;
• Er worden tijdens crisismaanden geen boetes of rente gerekend over uitgestelde huurbetalingen;
• Winkels zonder substantiële omzetdaling (25%) blijven buiten de discussie;
• Winkels krijgen de mogelijkheid om tot eind april 2020 niet aan een exploitatieverplichting te voldoen. Dit in onderling overleg.

Alles over huur, huurcontracten en nieuwe corona-maatregelen