De gevolgen van corona voor huurrecht van bedrijfsruimten

Zo zijn bijvoorbeeld alle horecagelegenheden in Nederland sinds 15 maart 2020 18:00 uur op last van de overheid gesloten. Inwoners wordt met klem geadviseerd binnen te blijven en waar mogelijk thuis te werken. Hierdoor zien ook diverse winkels het aantal klanten drastisch teruglopen. Zoals op dinsdag 31 maart 2020 is aangekondigd, worden de overheidsmaatregelen tot ten minste 28 april 2020 verlengd. Voorgaande kan voor zowel de horeca als winkels (en uiteraard nog veel meer branches) voor grote financiële problemen zorgen. Zo moeten zij de vaste lasten - waaronder uiteraard ook de huur - gedurende deze periode blijven betalen. In deze blog beantwoorden wij een aantal vragen met betrekking tot huurrecht van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (winkels, horeca en ambachten) in tijden van corona.

Moet de huurder de huur doorbetalen in tijden van corona?

Voor de horeca houdt de overheidsmaatregel in dat de onderneming tijdelijk moet worden gestaakt, terwijl de vaste lasten zoals personeelskosten en huur doorlopen. De vraag of huurder bij verhuurder terecht kan in een dergelijke situatie, is helaas lastig te beantwoorden. Immers, de situatie waar wij nu mee te maken hebben, heeft zich nog niet eerder voorgedaan. Zowel de rechtspraak als de wet voorziet niet direct in een corona-situatie. Daarom zal op basis van de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de algemene mogelijkheden die de wet ons biedt moeten kijken wat mogelijk is.

Huurprijsvermindering

Om aanspraak te kunnen maken op huurprijsvermindering of schadevergoeding, moet sprake zijn van een ‘gebrek’ aan het gehuurde. Blijkens de wet is een gebrek een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. In de wet wordt dus onderscheid gemaakt tussen een ‘defect’ en een ‘omstandigheid’ die het genot van het gehuurde beperkt. Het is in het geval van het coronavirus verdedigbaar dat het gaat om een ‘omstandigheid’, en dat deze omstandigheid uiteraard niet aan de huurder is toe te rekenen. Een verhuurder zal er daarom rekening mee moeten houden dat indien een opgelegde overheidsmaatregel tot sluiting als ‘gebrek’ wordt gekwalificeerd, de huurder een aan het gebrek evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen.

Overigens zijn de in de markt gebruikelijke algemene bepalingen van de Raad van onroerende zaken (ROZ) van toepassing op veruit de meeste huurovereenkomsten. In deze algemene bepalingen wordt het recht op huurprijsvermindering uitgesloten of beperkt. Dit neemt niet weg dat huurders gezien de zeer verstrekkende gevolgen van corona wellicht een beroep op de redelijkheid en billijkheid kunnen doen, nu het uitsluiten van huurprijsvermindering voor hen een onaanvaardbaar gevolg kan opleveren.

Schadevergoeding

Voor huurprijsvermindering is niet vereist dat het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend. Bij schadevergoeding is dit wél het geval. Als al gesteld zou kunnen worden dat het sluiten op last van de overheid een gebrek is, kan dit niet worden toegerekend aan de verhuurder. Een beroep op schadevergoeding zou daarom geen kans van slagen hebben. Dit zou slechts anders kunnen zijn als de verhuurder zonder overheidsverplichting, uit eigen beweging over zou gaan tot sluiting van het pand – bijvoorbeeld een winkelcentrum - waarin het gehuurde is gelegen. In dat geval wordt het gebrek namelijk veroorzaakt door een bewuste tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van de belangrijkste verplichting uit huurovereenkomst: het ter beschikking stelling van het gehuurde aan de huurder. In dat geval kan een huurder aanspraak maken op een schadevergoeding.

Onvoorziene omstandigheden

Een andere mogelijkheid om aanspraak te maken op huurprijsvermindering, is door een beroep op ‘onvoorziene omstandigheden te doen’. De rechter kan bij een beroep op onvoorziene omstandigheden de huurovereenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden. Het moet hierbij gaan om omstandigheden die bij het sluiten van de huurovereenkomst niet zijn voorzien en welke niet aan de huurder kunnen worden toegerekend. Daarnaast mag de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst niet verwachten. Een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt in de praktijk zeer terughoudend toegepast door de rechters. Zo zijn diverse beroepen hierop gedurende de economische crisis afgewezen. Zo oordeelde de rechter in 2010 dat een economische crisis is aan te merken als een toekomstige omstandigheid die krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor risico van de huurder komt. Echter is een succesvol beroep op deze bepaling gezien de coronacrisis waarin wij ons bevinden, niet uitgesloten.

Mag de verhuurder tot ontruiming van de bedrijfsruimte overgaan als betaling uitblijft?

Indien er een huurachterstand van drie maanden of meer ontstaat, levert dit een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In het geval dat er in de twaalf maanden voorafgaand aan de nieuwe huurachterstand al eens een huurachterstand heeft bestaan, geldt dat twee maanden huurachterstand al tot een ontbinding kan leiden. Mocht de verhuurder zich tot de rechter wenden, zal zij naast de ontbinding van de huurovereenkomst waarschijnlijk ook ontruiming van de bedrijfsruimte vorderen. Indien de vorderingen van de verhuurder worden toegewezen maar de huurachterstand vervolgens niet wordt betaald, kan de verhuurder zich met het vonnis tot een deurwaarder wenden om over te gaan tot ontruiming van de bedrijfsruimte. Voorgaande is echter de ‘normale’ situatie. Nu de coronacrisis een zeer bijzondere situatie oplevert, is het niet met zekerheid te zeggen of deze ‘drie maanden regel’ gedurende de coronacrisis de maatstaf voor de rechters zal blijven.

Mag de huurder de huurbetaling opschorten?

Opschorting is bedoeld om de verhuurder te bewegen om zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. In het geval van corona heeft opschorten geen zin. Het nakomen van de huurovereenkomst zou immers neerkomen op het ongedaan moeten maken van de overheidsmaatregelen. Daarnaast is in de eerder genoemde algemene bepalingen ROZ opgenomen dat opschorting – op straffe van een boete - niet is toegestaan.

Kan de huurder een beroep op overmacht doen?

Indien een afspraak uit de huurovereenkomst niet wordt nagekomen, levert dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Indien deze tekortkoming ook toerekenbaar is aan de tekortschietende partij, kan er een schadevergoedingsplicht ontstaan. In geval van een overmachtssituatie zal de tekortkoming niet aan de tekortschietende partij kunnen worden toegerekend. In dat geval kan er geen nakoming of schadevergoeding worden verlangd.

In veel huurovereenkomsten – of in de algemene bepalingen – is een bepaling met betrekking tot overmacht opgenomen. Ook zijn vaak de gevolgen van overmacht hierin opgenomen. Huurders en verhuurders doen er daarom goed aan om eerst de huurovereenkomst en de algemene bepalingen te raadplegen. Indien er contractueel niets is overeengekomen, vallen partijen terug op de wet. De beoordeling of sprake is van overmacht vindt dan altijd plaats aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Hierbij kunnen ook de pogingen van een horecaondernemer om de (financiële) gevolgen te beperken een rol spelen. Een veel voorkomend voorbeeld hiervan zijn de restaurants die een bezorg- of afhaaldienst starten, hetgeen nu nog wel is toegestaan. Indien een restaurant dit niet doet terwijl het wel tot de mogelijkheden behoort, zal een beroep op overmacht om onder de huurbetaling uit te komen waarschijnlijk geen kans van slagen hebben.

Mag de huurder van een bedrijfsruimte het bedrijf vrijwillig sluiten?

Steeds meer bedrijven laten weten tijdelijk hun deuren te sluiten, zonder dat zij hiertoe verplicht zijn. Dit betekent dat zij de gehuurde bedrijfsruimte tijdelijk niet gebruiken. Dit zal vaak strijd opleveren met een uit de huurovereenkomst voortvloeiende ‘exploitatieverplichting’. Deze exploitatievergunning is vaak opgenomen bij bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 BW; bijvoorbeeld winkels, horeca en ambachten. Normaliter zou verhuurder nakoming van deze exploitatieverplichting kunnen vorderen door middel van het versturen van een ingebrekestelling. Een ingebrekestelling is een schrijven waarin iemand nog een bepaalde termijn wordt gegeven om alsnog de afspraken na te komen. Indien de huurder vervolgens geen gehoor zou geven aan de ingebrekestelling van verhuurder, zou verhuurder ook aanspraak kunnen maken op eventuele contractuele boetes.

Gezien de situatie waarin wij ons thans bevinden is het goed mogelijk dat de verhuurder de huurder niet aan de exploitatieverlichting zal kunnen houden. Of een huurder aan de exploitatieverplichting gehouden kan worden is namelijk afhankelijk van een aantal factoren. Zo moet gekeken worden of het binnen de bedrijfsvoering van de huurder mogelijk is om maatregelen te treffen om personeel en klanten te beschermen. Denk hierbij aan de regel om 1,5 meter afstand te houden en te winkelen met een winkelwagentje. Indien de bedrijfsvoering van de huurder het onmogelijk maakt om het bedrijf voort te zetten, is het goed mogelijk dat verhuurder de huurder niet aan de exploitatieverlichting zal kunnen houden en dat een beroep op overmacht – in verband met de gezondheidsrisico’s die corona met zich meebrengt – een kans van slagen heeft. Zo heeft het moederbedrijf van ICI Paris XL laten weten dat het gezien de aard van haar business – waarbij persoonlijke service als één van de essentiële kenmerken kan worden aangemerkt – thans volstrekt onmogelijk is om de door haar klanten verwachte service te bieden zonder dat daarbij de door de regering ingestelde regel van social distancing wordt overtreden en waarbij bovendien onnodig risico wordt gelopen.

Indien een bedrijf op grond van een overheidsmaatregel wordt gesloten, kan zij uiteraard ook niet aan de exploitatieverlichting voldoen. Dit is echter zo’n uitzonderlijke situatie, dat wanneer een verhuurder nakoming van de exploitatievergunning vordert, een beroep op overmacht door huurder op zijn plaats kan zijn.

Gelden er inmiddels geen gemeenschappelijke afspraken voor de betaling van huur in verband met corona?

Inmiddels is tussen brancheverenigingen van verhuurders (IVBN, NRW, Vastgoed Belang en VGO) en huurders (Detailhandel Nederland en NRW) van winkelruimte uitvoerig overleg gevoerd over de huurrechtelijke problemen. Op 24 maart 2020 hebben zij een voorlopig akkoord bereikt. In dit akkoord roepen de brancheverenigingen huurders en verhuurders op om met elkaar in gesprek te gaan over oplossingen op korte termijn. Daarbij zullende volgende guidelines zo veel mogelijk in acht worden genomen:

• Kwartaalhuren voor Q2 die per 1 april 2020 ingaan worden omgezet in maandhuren;
• Waar nodig krijgen retailers uitstel van betaling voor de huur van 1 april tot 20 april 2020;
• Als er al huurnota’s zijn verstuurd, worden die niet geïncasseerd tot 20 april 2020;
• Er worden tijdens crisismaanden geen boetes of rente gerekend over uitgestelde huurbetalingen;
• Winkels zonder substantiële omzetdaling (25%) blijven buiten de discussie;
• Winkels krijgen de mogelijkheid om tot eind april 2020 niet aan een exploitatieverplichting te voldoen. Dit in onderling overleg.

Let wel, voorgaande betreft slechts een voorlopig akkoord en is niet bindend, hetgeen betekent dat verhuurders niet gedwongen kunnen worden zich hieraan te houden. De brancheorganisaties doen in deze tijden van crisis wel aan alle verhuurders en huurders van winkelruimte een dringende oproep om hun maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen.

Conclusie

Zoals uit deze blog blijkt zijn er vaak geen eenduidige antwoorden te geven op de verschillende huurrechtelijke vraagstukken. Mocht u na het lezen van deze blog vragen hebben of advies in willen winnen over een huurrechtelijke kwestie, kunt u contact opnemen met onze juriste of advocaten.

< Terug naar overzicht