De Hoge Raad geeft duidelijkheid: huurders van bedrijfsruimte hebben recht op huurkorting

De Hoge Raad moest zich naar aanleiding van prejudiciële vragen van de rechtbank Roermond uitlaten over vier verschillende vraagstukken:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Lees ook eerdere blogs: De gevolgen van corona voor huurrecht van bedrijfsruimten • Huurkorting in verband met corona

Corona: een onvoorziene omstandigheid?

De Hoge Raad begint met de derde vraag uit bovenstaande opsomming en beantwoordt deze bevestigend: de coronapandemie kan als een onvoorziene omstandigheid worden aangemerkt indien:

• de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 (het moment van de eerste lockdown) is gesloten, én;
• de huurder door coronagerelateerde overheidsmaatregelen de omzetcijfers zag teruglopen, doordat publiek vanwege deze maatregelen is weggebleven.

In dat geval kan de rechter de huurovereenkomst (tijdelijk) aanpassen door de huurprijs te verminderen. Overigens kan ook bij huurovereenkomsten die gesloten zijn na 15 maart 2020 sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid. Dit moet per geval bekeken worden.

Berekening huurprijsvermindering

Vervolgens beantwoordt de Hoge Raad de vierde vraag, over de berekening van de huurprijsvermindering. In de lagere rechtspraak zijn namelijk verschillende berekeningen gebruikt. De Hoge Raad heeft daarom een model opgesteld als handvat voor de berekening van de huurprijsvermindering.

Het uitgangspunt hierbij is het gelijkelijk verdelen (50/50) van de financiële pijn tussen huurder en verhuurder. De coronapandemie ligt immers niet in de risicosfeer van één van deze partijen. De Hoge Raad merkt wel op dat de redelijkheid en billijkheid mogelijk een andere verdeling meebrengen. Dit kan te maken hebben met de hoedanigheid van de huurder of verhuurder, of de financiële positie van één van de partijen.

De vastelastenmethode

De Hoge Raad oordeelt dat de huurprijsvermindering aan de hand van de zogeheten ‘vastelastenmethode’ berekend moet worden. Daarvoor dient een aantal stappen doorlopen te worden. We zetten dit op een rij, samen met een voorbeeldberekening:

1. De huurprijs dienst in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten te worden uitgedrukt.
   Voorbeeld: het totaalbedrag aan vaste lasten bedraagt €25.000. De huur bedraagt €4.500. De huur beslaat dus 18% van de vaste lasten.
2. Dit percentage wordt berekend over het bedrag aan TVL (tegemoetkoming vaste lasten) waarop de huurder aanspraak maakt. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de overeengekomen huurprijs.
   Voorbeeld: de huurder heeft een TVL van €10.000 ontvangen. 18% van dit bedrag wordt toegerekend aan de huur: €4.500 - €1.800 = €2.700.
3. Het omzetverlies wordt berekend door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt, te vergelijken met de ozmet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie.
   Voorbeeld: in maart 2019 had bedrijf X een omzet van €100.000. In maart 2020 was dit een omzet van €20.000. Er is dan sprake van een omzetverlies van 80%.
4. Het financiële nadeel wordt gelijkelijk over partijen verdeeld (50/50), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
   80% omzetverlies ÷ 2 = 40% huurkorting. Na de tweede stap resteert een bedrag ad €2.700 aan huurprijs. 40% van €2.700 = €1.080 huurkorting, dus 24% van de overeengekomen huurprijs.

De Hoge Raad merkt hierbij overigens wel op dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs verschuldigd is, bijvoorbeeld per maand.

Sluiting is geen gebrek

Ten slotte oordeelt de Hoge Raad dat de sluiting van bedrijfsruimte, opgelegd door de overheid naar aanleiding van de coronapandemie, niet als een gebrek is aan te merken. Dit omdat nu, uit de wetsgeschiedenis van het artikel dat ziet op de gebrekenregeling (artikel 7:204 lid 2 BW), blijkt dat het:

“niet bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart.”

Het oordeel dat deze sluiting geen gebrek is, maakt verder niet uit voor de huurkorting – huurders kunnen een beroep doen op onvoorziene omstandigheden zoals hierboven beschreven.

Hulp nodig met de huurkorting?

Het is goed om eindelijk duidelijkheid vanuit de Hoge Raad te hebben; huurders en verhuurders kunnen nu verdere stappen ondernemen. Zit u in zo’n situatie en heeft u hier vragen over of wilt u hier hulp bij? Neem gerust contact op met een van onze specialisten huurrecht. Tijdens een gratis kennismakingsgesprek buigen we ons samen over uw kwestie.

Gratis kennismaken

< Terug naar overzicht