Huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd

Sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt (WDH) in 2016 is het voor verhuurders mogelijk om huurovereenkomsten voor woonruimten voor bepaalde tijd te sluiten. Voor de verhuurder is het van groot belang om de bepaalde tijd op een juiste manier overeen te komen. Gebeurt dit niet, dan is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en maakt de huurder aanspraak op huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan opzeggen. Ook niet na verstrijken van de beoogde bepaalde tijd. In deze blog leggen wij uit waar op gelet moet worden bij het sluiten van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Bepaalde tijd (on)zelfstandige woonruimte

In de wet wordt voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd onderscheid gemaakt tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woonruimte is een ‘eigen’ woning, zoals een eengezinswoning of een appartement. Een onzelfstandige woonruimte is een kamer. Voor zelfstandige woonruimte geldt een maximale tijdelijke duur van twee jaar en voor onzelfstandige woonruimte geldt een maximale tijdelijke duur van vijf jaar.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het – met name voor de verhuurder – aan te raden om de tijdelijke aard en de begin- en einddatum van de huurperiode goed vast te leggen. Bedingen in de huurovereenkomst die zien op ‘verleningsmogelijkheden’ kunnen ervoor zorgen dat de rechter toch oordeelt dat geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Om misverstanden te voorkomen, kan een verleningsmogelijkheid daarom beter niet opgenomen worden. Het staat huurder en verhuurder immers vrij om na afloop van de bepaalde tijd een nieuwe huurovereenkomst te sluiten, ook als er geen verleningsmogelijkheid is opgenomen in de eerste huurovereenkomst.

Verlenging huurovereenkomst bepaalde tijd

Indien een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt verlengd, dan ontstaat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit is zelfs het geval als de duur van deze twee huurovereenkomsten samen de maximale duur van twee of vijf jaar (bijvoorbeeld door twee huurovereenkomsten met de duur voor één jaar te sluiten) niet overschrijdt. Indien sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maakt de huurder aanspraak op huurbescherming.

Tussentijds opzeggen door huurder

Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is het voor de huurder mogelijk om de huurovereenkomst – met inachtneming van de opzegtermijn – tussentijds op te zeggen. Voor de verhuurder is het daarentegen niet mogelijk om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. De verhuurder kan de huurovereenkomst uiteraard wel (laten) ontbinden als sprake is van een wanprestatie (zoals het voor langere tijd niet betalen van de huur of het veroorzaken van ernstige overlast).

Informeren huurder over verstrijken bepaalde tijd

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt door het enkel verstrijken van de overeengekomen duur en hoeft dus niet opgezegd te worden. Wel moet er door de verhuurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk één maand voor het verstrijken van de overeengekomen duur schriftelijk ‘aangezegd’ worden. Dit is eigenlijk niet meer dan een waarschuwing dat de huurovereenkomst binnenkort – de einddatum dient hierin genoemd te worden – eindigt. Deze aanzeggingsplicht is bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning.

De aanzegging dient schriftelijk plaats te vinden. Dit kan dus per (aangetekende) brief, e-mail of zelfs via WhatsApp. Wel is van belang dat de verhuurder kan bewijzen dat de aanzegging de huurder heeft bereikt. Om die reden geniet een aangetekende brief de voorkeur.

Niet (tijdig) geïnformeerd

Indien de verhuurder niet, of niet tijdig voldoet aan de aanzegverplichting, wordt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. De termijn van drie tot één maanden die geldt voor de informatieplicht voor het eindigen van de bepaalde tijd, wordt over het algemeen vrij strikt toegepast. Zelfs één dag te laat informeren, leidt er volgens de Rechtbank Midden-Nederland toe dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was iets minder streng voor een (niet professionele) verhuurder die de huurder twee dagen te vroeg informeerde over het verstrijken van de bepaalde tijd. Het Gerechtshof oordeelde dat het verlengen van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in dit geval in strijd zou zijn met de redelijkheid in billijkheid. Een verhuurder doet er in ieder geval goed aan om de termijn voor de informatieplicht goed te agenderen!

Onbepaalde tijd

Indien sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, betekent dit dat de huurder aanspraak kan maken op huurbescherming. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan opzeggen. De verhuurder kan de huurovereenkomst dan alleen nog opzeggen indien sprake is van een grond voor opzegging.

Heeft u nog vragen over een huurovereenkomst (voor bepaalde tijd) of staat u op het punt om een huurovereenkomst te sluiten en heeft u hulp nodig bij het opstellen van deze huurovereenkomst? Vraag gerust een gratis kennismakingsgesprek aan met onze jurist of één van onze advocaten. Dan helpen wij u zo goed mogelijk op weg.