In de meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte is vastgelegd dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Dit geldt zowel voor de huurovereenkomsten van winkelruimte ex. 7:290 BW als voor huurovereenkomsten van kantoorruimte ex 7:230a BW. Toch komt het in de praktijk regelmatig voor dat een verhuurder de indexering een jaar of zelfs meerdere jaren niet toepast. Dat roept een belangrijke vraag op: mag de verhuurder de huurprijs later alsnog met terugwerkende kracht verhogen? Het korte antwoord luidt dat dit in de meeste gevallen is toegestaan, maar er zijn uitzonderingen.
Mag de huurprijs met terugwerkende kracht geïndexeerd worden?
In de praktijk blijkt dat de indexering van de huurprijs niet altijd consequent wordt doorgevoerd. Soms wordt deze administratief over het hoofd gezien en soms bewust uitgesteld. Wanneer de verhuurder op een later moment tot de ontdekking komt dat de huur jarenlang niet is gewijzigd, kan dat leiden tot een aanzienlijke naheffing voor de huurder. De verhuurder kan het verschil tussen de betaalde huur en de huur vermeerderd met de niet geïndexeerde huur in beginsel nog vorderen.
Daarbij geldt wel een belangrijke beperking. Het recht om achterstallige huur te vorderen is een geldvordering. Geldvorderingen kennen art. 3:307 BW een verjaringstermijn van vijf jaar, die begint te lopen op de dag nadat de vordering opeisbaar is geworden. Dit betekent in dat de verhuurder maximaal vijf jaar in het verleden mag gaan om de niet toegepaste indexering alsnog te innen.
Heeft een verhuurder bijvoorbeeld acht jaar lang geen indexering toegepast, dan kan hij alleen de verhogingen over de laatste vijf jaar vorderen. Over de resterende jaren is de vordering verjaard. Voor huurders kan dit een forse verhoging van de huurprijs opleveren, zeker indien in die periode een hoge inflatie was. De meeste verhuurders hanteren de indexering aan de hand van de Consumentenprijsindex (CPI).
Kan een verhuurder zijn recht op indexering verliezen?
Hoewel het uitgangspunt is dat huurindexering met terugwerkende kracht mogelijk is, zijn er situaties waarin een verhuurder dit recht kan verliezen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de verhuurder uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van zijn recht op indexering, of wanneer sprake is van rechtsverwerking.
Rechtsverwerking houdt in dat de verhuurder zijn recht niet meer mag uitoefenen, ook al is de verjaringstermijn nog niet verstreken. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden waardoor de huurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de indexering van de huurprijs niet meer zou plaatsvinden. Voor rechtsverwerking is meer nodig dan alleen tijdsverloop. De lat hiervoor ligt hoog, waardoor een beroep slechts in uitzonderlijke gevallen slaagt. Er kan ook sprake zijn van rechtsverwerking als de huurder onredelijk wordt benadeeld wanneer de verhoging alsnog wordt doorgevoerd.
Mag een nieuwe eigenaar van het pand alsnog de oude indexeringen vorderen?
Een recent praktijkvoorbeeld laat zien dat de indexering van de huur binnen de termijn van vijf jaar niet altijd mogelijk is. Bij de verkoop van een verhuurd bedrijfspand gaan niet automatisch alle bestaande vorderingen mee over. Alleen rechten en verplichtingen die na de overdracht van het pand opeisbaar worden, gaan van rechtswege over op de nieuwe verhuurder. Vorderingen die al opeisbaar waren vóór de overdracht blijven in beginsel bij de oude eigenaar. Dat betekent dat een nieuwe eigenaar geen aanspraak kan maken op indexeringen die al vóór de overdracht opeisbaar waren geworden, maar nog niet waren geïnd. De nieuwe verhuurder kan de huur indexeren vanaf het moment dat hij eigenaar is geworden, maar niet verder terug in het verleden.
Wat betekent dit voor u?
Voor verhuurders is het verstandig om jaarlijks te controleren of de huurverhoging correct is toegepast. Daarmee worden discussies en onverwachte hoge naheffingen voorkomen. Voor huurders is het van belang om rekening te houden met de huurprijsindexatie. Wordt de huur niet (meer) geïndexeerd? Houd er dan rekening mee dat in de meeste huurovereenkomsten is opgenomen dat de verhuurder de gemiste indexatie zonder aankondiging kan vorderen.
Twijfelt u over uw eigen situatie, bijvoorbeeld omdat u als huurder wordt geconfronteerd met een forse naheffing of omdat u als verhuurder wilt weten wat uw mogelijkheden zijn, omdat u de indexering bent vergeten? Neem dan contact op met één van onze advocaten. Wij helpen u graag verder.
Geschreven door:
mr. Nienke Versteeg.
Heeft u een vraag? Neem contact op.