In veel huurcontracten voor woonruimte staat een bepaling die de verhuurder het recht geeft om de huurprijs jaarlijks te verhogen, meestal op basis van de Consumentenprijsindex (CPI). In de praktijk komt het geregeld voor dat verhuurders vergeten de huurprijs te indexeren.
De vraag die dan opkomt, is of de verhuurder de huurprijs met terugwerkende kracht mag indexeren. Het korte antwoord is dat dit in beginsel mag, maar hier gelden wel strenge voorwaarden voor. In dit artikel leggen we uit onder welke voorwaarden de huurprijs met terugwerkende kracht geïndexeerd mag worden.
Welke verjaringstermijn geldt voor indexatie?
Tot 1 juli 2024 kon een verhuurder de gemiste huurprijsindexatie nog tot vijf jaar na het opeisbaar worden van de vordering terugvorderen. In de praktijk betekende dit dat een verhuurder die de jaarlijkse huurverhoging een aantal jaren was vergeten, het verschil tot vijf jaar terug alsnog kon vorderen.
Sinds 1 juli 2024 is dat verleden tijd. Door de komst van de Wet betaalbare huur kan een verhuurder die de huurprijsindexatie een aantal jaren is vergeten, de gemiste huurverhoging tot maximaal twee jaar terugvorderen. De verjaringstermijn van vijf jaar geldt nu enkel nog bij kantoor- en winkelruimte.
Waarom zijn de mededeling aan de huurder en opeisbaarheid belangrijk?
De termijn van twee jaar kan in sommige gevallen zelfs worden teruggebracht naar één jaar. Dit is het geval wanneer de verhuurder de huurder niet schriftelijk informeert over de huurverhoging voordat deze ingaat.
Zodra de huurverhoging is ingegaan en de betaaltermijn van de eerste verhoogde huurtermijn is verstreken, is de huurverhoging opeisbaar. Vanaf dat moment kan de verhuurder betaling van de verhoogde huur verlangen. Heeft de verhuurder in het betreffende jaar geen brief, e-mail of ander schriftelijk bericht gestuurd waaruit de huurverhoging blijkt? Dan wordt de termijn om de huurprijs met terugwerkende kracht te indexeren slechts één jaar.
Een verhuurder die de indexering is vergeten door te voeren én daar niets over schriftelijk communiceert, kan die verhoging dus al na één jaar niet meer vorderen.
De termijn begint pas te lopen op het moment dat de huurverhoging daadwerkelijk opeisbaar is. Een huurcontract kan zo opgesteld zijn dat de verhuurder de verhoging eerst moet aanzeggen voordat deze ingaat. In die situaties ontstaat er pas opeisbaarheid ná die aankondiging en begint de verjaringstermijn pas vanaf dat moment te lopen.
Gelden de nieuwe termijnen met terugwerkende kracht?
De nieuwe, kortere termijnen zijn niet onmiddellijk op alle bestaande situaties van toepassing geworden. Hiervoor gold een overgangsperiode van één jaar. In de gevallen waarin de verjaringstermijn vóór 1 juli 2024 is aangevangen, is de verkorte verjaringstermijn met één jaar uitgesteld. De verkorte verjaringstermijn is in die gevallen per 1 juli 2025 van toepassing geworden.
Gaat het om een huurverhoging die pas ná 1 juli 2024 opeisbaar is geworden? Dan geldt de nieuwe termijn van twee jaar met een schriftelijke mededeling, of één jaar zonder schriftelijke mededeling, meteen vanaf het moment dat de verhoging opeisbaar wordt.
Kort gezegd: voor oude verhogingen geldt een overgangsjaar, voor nieuwe verhogingen gelden de kortere termijnen direct.
Blijft de huurverhoging van kracht na verjaring?
Een veelvoorkomend misverstand is dat een verjaarde huurverhoging ook zou betekenen dat de huurprijs terugvalt naar het oude bedrag. Dat is niet het geval.
De verjaring raakt alleen het recht om achterstallige betalingen te innen, niet de huurprijs zelf. De verhoogde huurprijs geldt gewoon als uitgangspunt voor toekomstige verhogingen.
Ter illustratie: de huurprijs wordt per 1 juli 2026 geïndexeerd van € 1.000,- naar € 1.030,-, maar de verhuurder vergeet de extra € 30,- per maand te innen. Als die vordering verjaart, zakt de huurprijs niet terug naar € 1.000,-. De geïndexeerde huurprijs van € 1.030,- blijft het startpunt voor de indexering van het jaar daarop. De verhuurder mist alleen de nabetaling over dat ene jaar, niet de verhoging voor de toekomst.
Wat betekent dit voor huurder en verhuurder?
Heeft u als huurder een naheffing ontvangen over gemiste huurprijsindexaties over meerdere jaren? Controleer dan of de verhuurder binnen de geldende termijnen heeft gehandeld en of u schriftelijk bent geïnformeerd over de huurverhoging.
Heeft u als verhuurder ontdekt dat u de huurprijsindexatie bent vergeten door te voeren? Onderneem dan zo snel mogelijk actie. Informeer de huurder schriftelijk over de huurverhoging en zorg ervoor dat u de jaarlijkse indexering tijdig aankondigt en doorberekent. Hoe langer u wacht, hoe groter het risico dat u uw achterstallige huurverhoging niet meer kunt innen.
Geschreven door:
mr. Nienke Versteeg.
Heeft u een vraag? Neem contact op.