banner

Update corona en huur van bedrijfsruimten

In een eerder blog hebben wij al besproken dat huurders van bedrijfsruimten soms recht hebben op huurkorting in verband met de gevolgen van de coronapandemie. In deze blog een update over deze situatie aan de hand van een aantal nieuwe uitspraken.

Eerste blog gemist? Lees ‘Huurkorting in verband met corona’.

Geen ondernemersrisico

Als een huurder een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, voert de verhuurder vaak aan dat de coronacrisis en gevolgen daarvan behoren tot het ondernemersrisico. Maar: in jurisprudentie en literatuur wordt terughoudend gedaan over of de coronapandemie wel als ondernemersrisico geldt. Zo oordeelde de rechtbank Gelderland onlangs:

“De crisis heeft immers zijn oorsprong in grote gezondheidsproblemen, die buiten iedere vorm van menselijk economisch handelen zijn opgetreden, en vanwege die crisis zijn vervolgens ongekende overheidsmaatregelen uitgevaardigd die grote financiële en bedrijfseconomische consequenties hebben gehad over de volle breedte van de maatschappij.”

Met andere woorden: niemand had de financiële en bedrijfseconomische gevolgen van coronapandemie redelijkerwijs kunnen voorspellen. Ondernemers dus ook niet.

Berekening huurkorting bedrijfspand

Het gerechtshof Amsterdam heeft in een uitspraak van 14 september 2020 een formule ontwikkeld voor het berekenen van huurkorting op basis van het omzetverlies: oorspronkelijke huurprijs – (omzetverlies : 2) = nieuwe huurprijs. Een voorbeeld:

  • €10.000 – (50% omzetdaling : 2 = 25% oftewel €2.500) = €7.500

Deze formule is gebaseerd op de stelling dat de financiële pijn gelijk over beide partijen moet worden verdeeld, omdat noch de huurder noch de verhuurder een verwijt kan worden gemaakt van de coronacrisis. Veel rechters houden deze formule aan bij het toepassen van huurkorting. De rechtbank Roermond heeft hierover overigens prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. De Hoge raad moet zich hier nog over uitlaten.

Het omzetverlies en de berekening daarvan leveren vaak een discussiepunt op. Verhuurders stellen dat huurders maatregelen moeten treffen om omzetverlies tegen te gaan (denk aan een bezorg- of afhaaldienst). Ook is nog niet geheel duidelijk hoe de huurkorting berekend moet worden indien een onderneming subsidie ontvangt. Hieronder twee uitspraken ter illustratie van deze discussies.

Onverplicht gesloten blijven

Inmiddels mag de horeca haar deuren weer openen, onder bepaalde (strikte) voorwaarden. Voor sommige bedrijven was het door deze voorwaarden echter niet rendabel om de deuren al te openen, waardoor zij ook na de lockdown onverplicht gesloten zijn gebleven. Is dat toegestaan? En hoe zit het in dat geval met de huur? Twee verschillende zaken ter illustratie:

IJssalon zonder kopers
Een ijssalon in hartje Amsterdam is qua omzet grotendeels afhankelijk van toeristen en dagjesmensen. Nu deze doelgroep door de coronapandemie wegbleef, heeft de ijssalon haar deuren gedurende bepaalde periodes gesloten gehouden terwijl zij hier niet toe verplicht was. Ook is er geen bezorg- of afhaaldienst opgestart.

De verhuurder verwijt de ijssalon dat zij haar deuren onverplicht gesloten heeft gehouden en dat er te weinig is gedaan om alternatieve omzet te genereren. Zo zou de omzetdaling niet (geheel) het gevolg zijn van de coronamaatregelen.

De rechtbank Amsterdam is het hier echter niet mee eens. Zij oordeelde dat het contraproductief zou zijn om de winkel open te houden wanneer potentiële kopers wegblijven.

Klein muziekcafé
Ook in een uitspraak van de rechtbank Gelderland luidde het oordeel dat van een huurder niet altijd kan worden verwacht dat de deuren geopend blijven. In dit geval ging het om een (klein) muziekcafé dat niet zou kunnen voldoen aan de anderhalvemeter-regel. Dit vanwege de smalle doorgangen in het pand, plus het feit dat het bedrijf is gericht op “dans en gezelligheid in combinatie met [...] veelal alcoholhoudende drank” en niet is uitgerust voor alternatieven zoals een afhaal- of bezorgdienst. De kantonrechter oordeelde dan ook dat een “beperkte openstelling niet [zou] opwegen tegen de daarbij te verwachten omzet”.

Subsidies

In bovenstaande twee uitspraken wordt ook ingegaan op subsidies. Huurders kunnen in de meeste gevallen bij de overheid terecht voor een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). De vraag is nu hoe met deze TVL omgegaan moet worden bij de berekening van huurkorting. De rechtbank Amsterdam oordeelde in dezelfde uitspraak als hierboven benoemd, dat de TVL opgeteld moet worden bij de omzet. Een voorbeeld van de rekenmethode conform deze uitspraak:

  • In het eerste kwartaal van 2020 heeft restaurant X een omzet van €10.000 gedraaid. In het eerste kwartaal van 2021 was dit slechts een omzet van €15.000. Tel daar €10.000 aan TVL bij op voor een totaalbedrag van €25.000. Dat is een omzetverlies van 75%. Via de berekening van eerder in dit blog, resulteert dit in een huurkorting van 37,5% over het eerste kwartaal van 2021.

Opvallend is dat de rechtbank Gelderland zich hier niet bij aansluit. In bovengenoemde zaak oordeelde zij namelijk dat de TVL direct moet worden betrokken bij de hoogte van de te betalen huur in plaats van opgeteld bij de omzet. Een voorbeeld van de rekenmethode conform deze uitspraak:

  • In het derde kwartaal van 2020 heeft restaurant Y een TVL van 50% van de vaste lasten ontvangen. Dit resulteert in een huurkorting van 25% (100 – 50 = 50 : 2 = 25). In het vierde kwartaal heeft restaurant Y een TVL van 70% van de vaste lasten ontvangen. Dit resulteert in een huurkorting van 15% (100 – 70 = 30 : 2 = 15).

Nog geen definitieve duidelijkheid

Het gerechtshof Amsterdam heeft zich ook uitgelaten over de subsidiekwestie. Het oordeel van het gerechtshof luidt, in lijn met de uitspraak van de rechtbank Gelderland, dat de huurder alleen recht heeft op korting op de huur die na aftrek van de TVL overblijft. Dit arrest is op het moment van schrijven nog niet gepubliceerd. Zodra dit gebeurt, zullen wij u een uitgebreidere update geven.

Het is nu nog aan de Hoge Raad om duidelijk te verschaffen over de vraag of de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid (of gebrek) aangemerkt kan worden, en zo ja, wat de juiste wijze is voor de berekening van huurkorting. Zodra de Hoge Raad zich over deze kwestie heeft uitgelaten, stellen wij u opnieuw op de hoogte.

Heeft u in de tussentijd vragen over huurrecht ten tijde van corona? Vraag dan gerust een gratis kennismakingsgesprek aan met een van onze specialisten. Wij helpen u graag verder met uw kwestie.

Gratis kennismaken

Ook interessant:

< Terug naar overzicht