Help! De (ver)koper werkt niet mee aan de levering van een koopwoning

Het is natuurlijk vervelend indien jij eindelijk jouw droomwoning hebt gevonden, maar de verkoper op het laatste moment geen medewerking verleent aan de levering. Ook is het omgekeerde denkbaar: jij hebt jouw woning voor een mooi bedrag verkocht, maar het lijkt erop dat de koper de woning niet zal afnemen. In deze blog leggen wij uit welke mogelijkheden je in zo’n geval hebt. Wij zullen hierbij als uitgangspunt het meest gebruikte ‘model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning’ hanteren.

Het koopcontract

Indien koper en verkoper mondeling overeenstemming hebben bereikt over de verkoop, zijn zij nog niet gebonden aan de koop. Een mondelinge afspraak is in geval van koop van een woning namelijk nog niet bindend. Voor de koop van een woning  door een particulier geldt namelijk het schriftelijkheidsvereiste. Dit betekent dat de afspraken schriftelijk vastgelegd dienen te worden alvorens deze bindend zijn. Veelal gebeurt dit in een (voorlopige) koopovereenkomst door de verkopend makelaar. Hierna is de koop in beginsel definitief. Uitzonderingen hierop zijn een bedenktermijn en een eventuele ontbindende voorwaarde.

Indien de koop definitief is, zullen partijen de afspraken uit het koopcontract na moeten komen. De belangrijkste verplichting voor de verkoper is uiteraard de levering van de woning. Dit gaat via de notaris. Voor de koper is de belangrijkste verplichting het betalen van de koopsom. In de meeste gevallen zal de koper hiertoe een financiering (hypotheek) moeten verkrijgen. In de meeste koopovereenkomsten is ook een financieringsvoorbehoud opgenomen voor het geval de koper de financiering niet rond krijg.

Indien duidelijk wordt dat de verkoper of koper niet mee zal werken aan de levering van de woning – bijvoorbeeld door een mededeling dat hij van de verkoop af wil – zal deze partij allereerst in gebreke gesteld moeten worden door de andere partij. Indien de verkoper/koper de woning niet binnen de gestelde termijn levert/afneemt, dan is hij in ‘verzuim’. Verzuim ontstaat in dit geval dus niet door het enkel laten verstrijken van de datum van de levering.

Ingebrekestelling

Een ingebrekestelling is een schriftelijke mededeling van de schuldeiser waarbij de schuldenaar  wordt aangemaand om alsnog binnen een redelijke termijn een overeengekomen prestatie te verrichten (het leveren/afnemen van de woning). In diezelfde brief dienen de gevolgen genoemd te worden als niet binnen de gestelde termijn wordt nagekomen. In de ingebrekestelling wordt de (ver)koper dus aangemaand alsnog mee te werken aan de levering van de woning. De termijn die meestal wordt gehanteerd in het koopcontract is acht dagen. Indien de (ver)koper naar aanleiding van de ingebrekestelling alsnog zijn medewerking verleent aan de levering van de woning, zal er in de meeste gevallen niet zoveel aan de hand zijn. Indien de (ver)koper daarentegen niet meewerkt – of misschien zelfs helemaal niet reageert – dan is hij in verzuim. Pas dan kan de andere partij zijn rechten afdwingen.

Tip: verstuur de ingebrekestelling altijd aangetekend om er zeker van te zijn dat deze de (ver)koper heeft bereikt

Boetebeding

Het koopcontract van een woning bevat meestal twee boetebedingen. Deze boetebedingen zijn gekoppeld aan twee verschillende opties waaruit de koper kan kiezen als de verkoper na het verzenden van de ingebrekestelling in verzuim is geraakt. De koper kan in dat geval kiezen tussen:

  1. Het vorderen van nakoming van de koopovereenkomst, tezamen met een boete van 3 promille (dat is 0,3) per dag gerekend over de aankoopsom van de woning, met een maximum van 10% van de aankoopsom;
  2. De koopovereenkomst ontbinden, tezamen met het vorderen van een boete van 10% gerekend over de aankoopsom van de woning.

Nakoming + boete 0.3%0 per dag

Indien de koper alsnog wil dat de door hem aangekochte woning aan hem geleverd wordt, dan zal hij ‘nakoming’ van de overeenkomst moeten vorderen. De koper geeft de verkoper in de ingebrekestelling dan nog een termijn van acht dagen om mee te werken aan de levering van de woning. Indien de verkoper na het verstrijken van de termijn van acht dagen nog altijd niet heeft geleverd, gaat de boete van 3 promille over de aankoopsom per dag lopen. De boete stopt pas met lopen op de dag dat de woning daadwerkelijk wordt geleverd, of wanneer het maximum van 10% van de aankoopsom wordt bereikt. Dat is het geval na (afgerond) 33 dagen.

Voorbeeld: De verkoper moet de woning op 1 februari 2022 leveren. Op 26 januari 2022 verneemt de koper dat de verkoper niet mee zal werken aan de levering van de woning. Diezelfde dag stuurt de koper een ingebrekestelling waarin hij de verkoper aanmaant om alsnog binnen 8 dagen mee te werken aan de levering van de woning. Wanneer de verkoper op 3 februari 2022 nog niet mee heeft gewerkt aan de levering, gaat de boete van 3 promille (0.3%0) per dag lopen. Bij een aankoopsom van € 250.000,– komt dit neer op € 750,– per dag. De boete kan oplopen tot maximaal € 25.000,–.

Ontbinding + boete 10% ineens

Het kan ook zo zijn dat de koper het niet zo meer ziet zitten om de woning af te nemen. In dat geval dient de koper in de ingebrekestelling te vermelden dat de verkoper nog acht dagen de tijd krijgt om de koopovereenkomst na te komen en dat als hij dat niet doet, de koper overgaat tot ontbinding van de koopovereenkomst. Indien de termijn van acht dagen is verstreken en de verkoper heeft de woning niet geleverd, dan kan de koper aanspraak maken op de contractuele boete van 10% van de aankoopsom. De verkoper is dan gehouden dit bedrag aan de koper te voldoen.

Voorbeeld: De verkoper moet de woning op 1 februari 2022 leveren. Op 26 januari 2022 verneemt de koper dat de verkoper niet mee zal werken aan de levering van de woning. Diezelfde dag stuurt de koper een ingebrekestelling waarin hij de verkoper aanmaant om alsnog binnen 8 dagen mee te werken aan de levering van de woning. Wanneer de verkoper op 3 februari 2022 nog niet mee heeft gewerkt aan de levering, kan de koper de overeenkomst ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete van 10%. Bij een aankoopsom komt dit neer op een bedrag ad € 25.000,–. 

Matiging boete

Indien een verbeurde boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt, dan kan de rechter overgaan tot matiging van de boete. De rechter zal hierbij onder andere moeten letten op de verhouding tussen de hoogte van de boete en de daadwerkelijk geleden schade.

Aanvullende schadevergoeding

Mocht de werkelijke schade hoger zijn dan de hierboven genoemde boetes, dan kan eventueel een aanvullende schadevergoeding worden geëist.

Heeft u problemen met de (ver)koper van uw woning? Neem dan contact met ons op. Wij helpen u uiteraard graag!

Geschreven door:

mr. Robert van Huussen

mr. Robert van Huussen.
Heeft u een vraag? Neem contact op.

T: 0318 - 584 999
E: info@axiusadvocaten.nl

Ontdek wat onze advocaten voor
u kunnen betekenen.

Gratis kennismaken